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Guide de la fiscalité immobilière – 2/2 – Les plus values immobilières

La plus value est un bénéfice réalisé dans la vente d’un bien. Lors de toute vente d’un bien immobilier en France, l’administration procède à l’imposition des bénéfices réalisés entre l’achat et la revente d’un bien immobilier. Le régime des plus values immobilières a profondément évolué depuis le 1er janvier 2004. Une bonne compréhension de la taxation des plus values immobilière est particulièrement importante pour tout investisseur.

QUI EST REDEVABLE DE CET IMPOT ?

Toute personne physique – domiciliée en France ou à l’étranger – qui vend en France un immeuble est taxée au titre des plus values immobilière.

La loi a prévue 5 grands cas d’exonération, c’est pourquoi seule 1 vente sur 4 est en réalité taxée.

1. La vente de la résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt à condition qu’elle constitue la résidence principale au moment de la vente.

  • La résidence principale est en principe le bien que l’on occupe au moins 183 jour par an.
  • La vente des annexes d’une résidence principale . Les annexes de la résidence principale vendues en même temps que la résidence principale sont exonérées de plus values immobilière.

2. Un bien détenu depuis 15 ans et plus

Tout bien immobilier détenu depuis au moins 6 ans révolus bénéficie chaque année d’un abattement de 10% par an sur le montant de la plus value brut. Par conséquent au bout de 15 ans, tout bien immobilier est pleinement exonéré de l’impôt sur les plus values immobilières.

3. La vente d’un bien dont le prix ne dépasse pas 15000€

Les biens dont le prix de transaction est inférieur à 15 000 € sont exonérés de l’impôt sur les plus values.
Lorsque le bien appartient à une indivision ou à une communauté de type SCI, on prend en compte 15 000 € par personne.

4. L’expropriation

Une expropriation est une vente forcée. Elle peut permettre de dégager une plus value qui en principe est taxable au titre de l’impôt sur les plus values. Toutefois si le propriétaire exproprié réinvestit son indemnité d’expropriation dans l’immobilier à hauteur d’au moins 95% et dans un délai maximum de 12 mois, il est exonéré d’impôt.

5. Les retraités ou les handicapés sont exonérés de plus values sous conditions

Ils seront exonérés de plus values s’ils ne sont pas imposés au titre de l’impôt sur le revenu et que d’autre part ils sont exonérés de l’ISF.

COMMENT SE CALCULE L’IMPÔT ?

Le calcul de l’impôt suit les différentes étapes suivantes :

1. Le calcul de la plus value brute imposable (PVBI)

PVBI = (Prix de vente – frais) – (prix d’acquisition + frais)

Prix de vente : C’est le prix qui figure dans l’acte authentique de vente
Les frais déduits au prix de vente : Ils sont strictement délimités par la circulaire du 14 janvier 2004 qui précise que sont déductibles :

  • Les frais d’agence (lorsqu’ils sont inclus dans le prix de vente)
  • Les frais de diagnostic et de certification obligatoire
  • Les frais de mainlevée d’hypothèque
  • Les indemnités d’éviction éventuellement versées à un locataire

Prix d’acquisition : Soit le bien a été acquis à titre onéreux et le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte. Soit le bien a été reçu en donation ou succession et le bien est l’évaluation déclarée lors de la succession ou de la donation, même si le bien à été sous évalué.
Les frais ajoutés au prix d’achat :

  • Les frais de notaire.
  • Les frais d’agence (s’ils étaient à la charge de l’acquéreur, c’est-à-dire en plus du prix) .
  • Les travaux qui ont été réalisés.
  • Enfin lorsque le bien à été acquis à titre gratuit, sont également rajoutés les droits de mutations payés lors de la succession ou de la donation.

2. Le calcul de la plus value nette imposable (PVNI)

PVNI = PVBI – abattement de 10% par année de détention à partir de la 6ème puis un abattement forfaitaire de 1000€ par indivisaire ou par époux.

3. Le calcul et le paiement de l’impôt

Dans le nouveau régime de plus value, l’impôt est payé à la source puisqu’il est prélevé sur le prix de vente par le notaire. Le notaire fait signer au vendeur une déclaration 2048 IMM.

4. Le taux de l’impôt

3 hypothèses :

  1. Si le vendeur est domicilié en France le taux de l’impôt est de 16% + (en 2008) 11% de CSG CRDS. Donc en 2009 la CSG CRDS passe à 12,1% puisqu’il lui est ajouté une taxe de 1,1% sur tous les revenus du patrimoine pour le financement du RSA. Total de 28,1.
  2. Si le vendeur n’est pas domicilié en France mais dans l’un des pays de l’UE + Islande et Norvège, il ne paye que l’impôt à 16%
  3. Si vendeur est domicilié hors UE, dans ce cas l’impôt passe 33,33%

L’impôt sur les plus value peut impacter très largement les bénéfices que vous pouvez réaliser. La connaissance entre autres des moyens d’exonération peut donc s’avérer particulièrement intéressante.

About Sarah Leon

Responsable Publicité et Communication chez L'immobilier 100% entre Particuliers.

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